2023年10月自考00169房地产法真题及答案

2024-01-07 19:27分类：法学（本科）真题阅读：

2023年10月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

1,请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

2.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

自考历年真题

选择题部分

注意事项：

每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。

1.下列不属于房地产法渊源的是（C）

A.宪法

B.行政法规

C.学者学说

D.地方性法规

2.涉外不动产物权关系，适用（A）

A.不动产所在地（国）的法律

B.纠纷发生地的法律

C.与不动产有最密切联系的法律

D.不动产所有人国籍国的法律

3.存量房屋的产权交易市场属于房地产市场的（C）

A.土地市场

B.房屋一级市场

C.房屋二级市场

D.房屋三级市场

4.房地产开发只能在取得相应权限的土地上进行，该权限是（B）

A.建设用地所有权

B.建设用地使用权

C.宅基地使用权

D.地役权

5.房屋登记一般按照下列程序进行：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。房屋登记机构认为有必要时，可以就登记事项进行（D）

A.复核

B.查验

C.核实

D.公告

6.土地市场包括土地一级市场和二级市场，下列属于土地一级市场的是（A）

A.建设用地使用权出让

B.建设用地使用权出租

C.建设用地使用权转让

D.建设用地使用权抵押

7.根据2001年国土资源部发布的《土地分类》，下列属于商服用地的是（A）

A.金融业用地

B.采矿用地

C.公用设施用地

D.港口用地

8.物业管理的内容主要是（B）

A.管理

B.服务

C.监督

D.协助

9.下列不属于要约邀请的是（D）

A.拍卖公告

B.招标公告

C.商业广告

D.投标标书

10.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请（D）

A.复议

B.鉴定

C.咨询评估

D.复核评估

11.房屋征收中被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请相关机关强制执行，该机关是（A）

A.人民法院

B.人民检察院

C.公安机关

D.房屋征收主管部门

12.招标出让国有土地使用权，评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为一定数额以上的单数，该数额是（B）

A.3人

B.5人

C.7人

D.9人

13.房地产开发必须严格执行城市规划，遵循的原则不包括（D）

A.经济效益

B.社会效益

C.环境效益

D.行政管理效益

14.根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业资质等级实行（C）

A.分类备案

B.逐级备案

C.分级审批

D.越级审批

15.合作开发的房地产项目，房屋实际建筑面积超过规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的（C）

A.归有批准权的人民政府所有

B.合作各方平均分配

C.按照约定的利润分配比例确定

D.按照约定的投资比例确定

16.下列关于工程施工质量责任的表述，正确的是（A）

A.建筑施工企业对工程施工质量负贵

B.勘探单位与建筑施工企业对工程施工质量负连带责任

C.设计单位与建筑施工企业对工程施工质量负连带责任

D.勘探、设计单位与建筑施工企业对工程施工质量负连带责任

17.在质量保证期内，对建设产品承担质量保证贵任的主体是（B）

A.建设单位

B.建筑施工企业

C.勘察单位

D.设计单位

18.商品房预售起源于我国的（B）

A.台湾

B.香港

C.澳门

D.广东

19.因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受房屋或者解除合同。买受人拒绝接受房屋或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险承担者是（D）

A.建筑施工企业

B.监理单位

C.买受人

D.出卖人

20.下列关于房地产代理活动特点的表述，不正确的是（A）

A.经纪机构必须以代理人的名义从事代理活动

B.经纪机构必须以被代理人的名义从事代理活动

C.经纪机构必须在代理权限范围内从事代理活动

D.代理行为的法律后果直接归属于被代理人承担

21.土地增值税的征税范围是转让的国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，这里的“转让”是指（A）

A.出售

B.划拨

C.继承

D.赠与

22.业主大会的性质是（C）

A.因家机关

B.事业单位

C.自治组织

D.营利机构

23.经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是（B）

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

24.物业服务企业可以将物业服务管理区域内的专项服务业务委托给（C）

A.具有专业技能的个人

B.综合性服务企业

C.专业性服务企业

D.一般性服务企业

25.下列关于物业服务合同特点的说法，不正确的是（D）

A.综合性合同

B.有偿合同

C.双务合同

D.单务合同

26.下列不属于房地产融资担保方式的是（D）

A.保证

B.抵押

C.质押

D.定金

27.下列可以设定抵押的财产是（B）

A.土地所有权

B.建设用地使用权

C.耕地

D.依法被查封的房地产

28.一名职工可以拥有住房公积金账户的数量为（A）

A.1个

B.2个

C.3个

D.4个

29.1960年，世界上第一只房地产投资信托基金诞生于（C）

A.德国

B.法国

C.美国

D.英国

30.廉租住房的建筑面积一般控制在（A）

A.50平方米以内

B.60平方米以内

C.70平方米以内

D.90平方米以内

二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的备选项中至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。

31.下列关于相邻关系特征的表述中，正确的有（ABDE）

A.相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人之间

B.相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的使用人之间

C.相邻关系的客体是不动产和动产本身

D.相邻关系的客体是由行使所有权或者使用权所引起的和相邻人有关的经济利益或者其他利益

E.相邻关系的发生基于两个以上所有人或者使用人的财产是相邻的

32.房地产项目公司股权收购的优点有（ADE）

A.转让手续简单

B.收购方承担的风险小

C.转让内容全部公开

D.转让费用节省

E.项目开发速度加快

33.按照法律规定，房地产开发企业申请领取施工许可证的条件有（ABCDE）

A.建设资金已经落实

B.已经确定建筑施工企业

C.已经办理该建筑工程用地批准手续

D.有满足施工需要的施工图纸及技术资料

E.在城市规划区的建设工程，已经取得规划许可证

34.下列关于作为居间人的房地产经纪机构的权利义务的表述，正确的有（ACDE）

A.居间人有如实报告的义务

B.居间人促成合同成立的，买卖双方均应当支付报酬

C.居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报例

D.居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用

E.居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，不得要求支付报例，并承担损害赔偿贵任

35.下列关于前期物业管理的说法，不正确的有（ACDE）

A.只能通过招投标方式选聘物业服务企业

B.应签订书面的前期物业服务合同

C.可以签订口头的前期物业服务合同

D.前期物业服务合同不能约定期限

E.前期物业服务合同签订主体是业主和建设单位

非选择题部分

注意事项：

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共15分。

36.土地用途管制制度

答：是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，(1分)通过编制土地利用总体规划、城乡规划规定土地用途，明确土地使用条件，士地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。(2分)

37.项目公司股权收购

答：是指收购者以现金、股票或者其他有价证券作为对价，(1分)向目标公司的股东购买股份，获得对项目公司的全部或部分股份，进而取得项目公司的控制权。(2分)

38.房地产估价

答：是指专业估价人员根据估价目的，(1分)遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。(2分)

39.保障性住房

答：是指由政府直接出资或授权、委托其他单位出资建设、管理、经营，(2分)向城镇中低收入和住房困难家庭出租或出售的住房。(1分)

40.房地产间接融资

答：是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，(2分)主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款。(1分)

四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。

41.简述宅基地使用权转让的条件。

答：(1)经本集体经济组织同意。(2分)

(2)受让人为同一农民集体成员。(2分)

(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况。(2分)

42.简述建设用地使用权被依法收回的情形。

答：(1)为公共利益需要，确需使用土地的。(1分)

(2)为实施城市规划进行旧城区改建，确需使用土地的。(1分)

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。(1分)

(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。(1分)

(5)公路、铁路、机场、刊场等经核准报废的。(1分)

(6)闲置土地两年以上的。(1分)

43.简述房地产经纪服务合同的主要内容。

答：(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况。(1分)

(2)从事业务的房地产经纪人员情况。(1分)

(3)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准。(1分)

(4)服务费用及其支付方式。(1分)

(5)合同当事人的权利义务。(1分)

(6)违约责任和纠纷解决方式。(1分)

44.简述建筑物区分所有权共有部分的构成。

答：(1)专有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墙等。(2分)

(2)不属于专有部分的建筑物附属物，如供应建筑物的自来水设施等与建筑物效用

上不可分或与业主生活不可或缺的部分。(2分)

(3)不属于专有部分的建筑物的从物，如独立的锅炉房等依约定成为共有部分。(2分)

五、论述题：本题10分。

45.试述房屋承租人优先购买权的行使。

六、案例分析题：本题11分。

46.2021年2月，张甲将自有的一套住房出租给李莱，双方签订了书面合同，约定租赁期限为2年，合同签订当日，李某向张甲支付了半年的租金。2021年4月，该房厘天花板严重福水，李某通知张甲维修，张甲以合同未约定维修条款为由拒绝，李某只好自己找人维修。2021年7月，李某全家出国半年。出行前，李某经张甲同意将该房屋转租给王某，租期为半年。2022年3月，张甲在未通知李某的情况下，将该房屋卖给自己的姐姐张乙并于3天后办理房屋所有权过户登记。张乙即通知李某一个月内搬出该房屋

问题：(1)张甲是否有义务维修该房屋天花板？为什么？(2分)

(2)李某将该房屋转租给王某，张甲与李某之间的租赁合同是否继续有效？为什么？(3分)

(3)张乙是否取得了该房屋所有权？为什么？(3分)

(4)张乙是否有权要求李某一个月内搬出？为什么？(3分)

答：(1)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。(2分)

(2)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。(2分)

(3)出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。(2分)

(4)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。(2分)

(5)人民法院不支持承租人房屋优先购买权的情形包括：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。(2分)

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